<毎月更新>東京・神奈川・千葉・埼玉（首都圏）のレインズ発表不動産市況データについて解説します。今後、中古マンションの売却・購入・住み替えを検討されている方はぜひご確認ください。
更新日：2024年11月19日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
不動産会社ではない中立メディアのイエシルが営業要素ゼロの価格を算出します。 ”成約の妥当価格”を知っておくと、不動産会社が出す査定額の「高すぎる」、「安すぎる」を見抜くことができます。
特に東京都は減少幅が最も大きく、成約件数が1,545件で前年同月の1,761件を12.3％下回りました。
なお、9月の新規登録件数は16,195件（前年比-4.8％）、在庫件数は45,403件（前年比-1.9％）でそれぞれ7カ月、5カ月連続で前年同月と比べ減少中です。
マンションを含め不動産は、毎年8月に流通量が減少し9月には元に戻る傾向がありますが今年は9月になっても成約件数が前年同月と比べマイナスとなってしまいました。
原因の1つとして、住宅ローンの金利上昇があります。
出典：りそな銀行、三井住友銀行、三井住友信託銀行ホームページ
一方で、三菱UFJ銀行 0.345％、みずほ銀行 は0.375％で金利は据え置きです。
短期、長期プライムレートについてはこちらの記事をご参照ください。
国土交通省の「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、住宅ローンの新規借り入れで「変動金利型」を選ぶ人は77.9％に上ります。
＜元利均等返済方式のイメージ＞
| 項目 | 内容 |
| 5年ルールとは |
借入期間中、適用金利が変動しても返済額は5年間変わらない |
| 125％ルールとは |
5年経過後の新返済額は、前5年の返済額の125％が上限 |
「5年ルール、125％ルールがあるのなら、変動金利型住宅ローンで金利が上昇しても、影響が小さいのでは？」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
確かに「5年ルール」「125％ルール」によって、毎月の返済額の増加は回避できます。しかし、支払う利息が減るわけではないのです。
急激な金利上昇が起き、適用金利が引き上げられ利息部分の金額が返済額よりも多く なってしまった場合「返済額を上回った部分の額」は、「未払利息」として蓄積されていきます。
その後、金利が急激に下がったケースなどでは未払利息が解消される可能性があります。しかし、解消されない場合は返済を続けていかなくてはいけません。
このように、住宅ローン金利は長期的なスパンで買主または購入を検討する人に影響を及ぼし「買い替えを見送る」「今は買うのをやめる」といった事態を招く恐れがあります。
そしてマンションの需要が下がると住宅の価格も下がる可能性は高いため、住宅ローンの金利上昇は売却を検討している方にも大きな影響を及ぼすでしょう。
赤：日経平均株価 青：米ドル/円
大手不動産会社勤務時代は、土地、マンション、戸建、投資不動産の賃貸売買の仲介を経験しました。お客様が気づかぬうちに取引で損をしてしまわないよう、これまでの経験を活かし業界の営業トークの裏側などもお伝えできます。何度も経験するわけではない不動産売買について、わかりやすい説明を心掛けています。お気軽にご相談ください。
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