マンション投資で成功するには物件選びがカギ！立地や条件、データ分析を徹底解説し、10年以上の投資経験をもとに具体的な成功・失敗例を紹介します。初心者でも安心して始められるよう、収益を最大化するためのポイントを詳しく解説。空室リスクや修繕費用を抑え、安定した収益を得るためのエリア選びや間取りの選定方法も紹介。マンション投資で失敗しないための必読ガイドです！
更新日：2024年12月11日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
マンション投資に興味を持つ方の多くが、最初に思い浮かべるのは「本当にうまくいくのか？」という疑問でしょう。投資初心者が抱える不安は多くあります。「そもそもマンション投資ってどう始めたらいいの？」「思い描いているほど利益が出ないのでは？」こんな風に考えたことがある方も多いと思います。
実際、私も最初はそうでした。書籍やネットの記事には「マンション投資で成功！」というキラキラした情報が溢れていますが、その裏にはたくさんの「失敗談」も隠れています。
例えば、空室リスクで家賃収入が途絶えたり、修繕費が想定以上にかかったり…。こうした失敗は、多くの場合、物件選びの段階で防ぐことができるのです。
このコラムを読んでいるあなたが、「失敗談」の側ではなく「成功談」を語る側になるために、物件選びのポイントを経験談も交えながら徹底的に解説します。何から始めるべきか迷っている方でも、このコラムを読み終えれば、物件選びに必要な知識を得られるはずです。一緒にマンション投資の第一歩を踏み出していきましょう！
マンション投資の成功は、物件選びが8割、運用が2割と言われるほど、最初の物件選定が重要です。この「8割」という言葉に驚いた方もいるかもしれません。それだけ、どの物件を選ぶかがその後の収益に大きく影響するのです。
例えば、駅から徒歩5分の物件と徒歩15分の物件では、想定される入居希望者の数が大きく異なります。徒歩5分なら「通勤に便利だから住みたい」という人が多いですが、徒歩15分では「他に安い選択肢があればそちらを選ぶ」となりがちです。この差が結果的に、家賃収入や空室率の違いとして現れてきます。
ポイント：物件選びを適当にしない
マンション投資の世界では、「価格が安いから良い物件」とは限りません。むしろ、価格が高めでも、安定して収益を生み出せる物件の方が長期的に見るとリスクが低いのです。最初の物件選びで「適当に選んでしまった」ことが原因で、その後何年も苦しむケースも珍しくありません。
「投資は慎重に」という言葉を意識し、情報収集を徹底しましょう。
物件選びを成功させるためには、次の3つを意識する必要があります。
私が物件選びを始めた頃、立地や条件を感覚で判断していました。「なんとなく人が多そうだから」「価格が手頃だから」こんな曖昧な理由で物件を選んでしまい、結果的に空室が続いたり、収益が安定しなかったりすることがありました。
ある時、「感覚ではなくデータを信じよう」と決意し、家賃相場や地域の賃貸需要を徹底的に調べるようにしました。その結果、物件の収益性が格段に向上したのです。
あなたも「感覚」ではなく「事実」に基づいて選ぶことを心がけてください。それが、成功の第一歩となります。
立地条件は、マンション投資で最も重要と言っても過言ではありません。なぜなら、立地が悪ければどんなに素晴らしい物件でも入居者を集めることが難しくなるからです。
まず、賃貸需要が高いエリアの特徴を理解しましょう。以下の条件に当てはまる場所は、賃貸需要が高い可能性が大きいです。私が初めて購入した物件は、駅から徒歩15分の中古マンションでした。当時は、「郊外でも静かな環境だから需要があるはず」と思い込んでいました。しかし、結果は散々でした。最初の入居者が退去して以降、半年間も空室が続いたのです。これは、賃貸需要の低さが原因でした。
その後、駅徒歩5分の物件に買い替えることを決意しました。この物件は通勤通学に便利な場所にあり、家賃設定も相場に適していました。その結果、空室率が一気に改善し、家賃も安定して得られるようになりました。「都心で投資すべきか、それとも地方が良いのか？」と悩む方も多いでしょう。これは、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、自分の投資スタイルに合った選択をする必要があります。
都心のメリット賃貸需要が非常に高い。空室リスクが低い。資産価値が安定している。地方のメリット購入価格が安い。利回りが高い。物件の選択肢が多い。私は都心と地方の両方で物件を運用していますが、初心者には都心をおすすめします。地方物件は価格が安く利回りが高い一方で、空室リスクや地域経済の影響を受けやすいのです。一方、都心部では賃貸需要が安定しており、初めての投資でも比較的安心して始めることができます。物件の築年数は、価格や利回りだけでなく、修繕費用や入居者の好みにも大きく影響します。
築年数別の特徴築浅（築10年以内）：価格が高いが修繕リスクが低い。築15〜30年：価格が手頃で利回りが高いが、修繕費用が増える。築30年以上：購入価格は安いが、大規模修繕や入居者需要の低下に注意が必要。実体験：築25年の中古マンションを購入した時、利回りが高いことに惹かれました。しかし、5年後に大規模修繕の必要性が出てきて、多額の修繕費用が発生しました。この経験から、築年数と修繕リスクを考慮することの重要性を学びました。層物件選びでは間取りも重要な要素です。例えば、単身者が多いエリアで2LDKを購入しても需要が少なく、収益性が低下します。逆に、ファミリー層が多いエリアでは1Rよりも広い間取りが好まれます。
間取り別の需要この続きでは、データ分析の方法や具体的な成功・失敗例をさらに深掘りしていきます！
私が初めて購入した1Rの物件は、大学の近くにあり、学生需要を狙ったものでした。この選択は大成功でした。周辺に競合が多かったものの、築年数が浅く、家賃を少し安めに設定したことで、入居者がすぐに決まり、空室率も非常に低く抑えることができました。
一方で、次に挑戦したのは郊外の2LDKの物件でした。これはファミリー層を狙ったものでしたが、結果的に大きな失敗に終わりました。なぜなら、地域のターゲット層を十分に理解していなかったのです。そのエリアは高齢化が進んでおり、ファミリー世帯ではなくシニア層が多い場所でした。間取りや設備がターゲット層のニーズと合わず、結果として空室期間が長引いてしまいました。単身者向けエリアでは、1Rや1Kが最適。ファミリー層向けエリアでは、2LDKや3LDKが必要。シニア向けエリアでは、段差の少ないバリアフリーの物件が求められる。
マンション投資では、感覚や直感で判断するのではなく、データに基づいた投資判断が不可欠です。その中でも、利回りの計算は収益性を評価するための基本中の基本です。
表面利回りと実質利回り表面利回りは単純な収益率を示すのに対し、実質利回りは運営費用を考慮したより現実的な指標です。例：都心1R物件の利回り計算購入価格：2,000万円
エリアの賃貸需要を把握するために、以下のデータを収集しましょう。
家賃相場：周辺の同じ条件の物件の家賃を調べる。
空室率：エリア全体の賃貸物件の稼働率を確認する。
人口推移：自治体が公表するデータを確認する。
周辺施設：学校、病院、商業施設などの有無。
実体験：データ分析で購入を断念した例ある地方都市のファミリー向け物件を検討していた際、表面利回りは8%と高かったため興味を持ちました。しかし、調査を進めると、そのエリアの空室率が30%を超えていることが判明しました。家賃を相場より大幅に下げなければ入居者を確保できないリスクが高く、この物件の購入を断念しました。この決断により、大きな損失を避けることができました。
データを効率的に集めるためには、以下のようなツールを活用するのがおすすめです。
これらを使いこなすことで、効率的に物件選びを進められるでしょう。
地方都市で購入した築30年の2LDKマンション。購入価格は1,200万円で、表面利回りは10%と魅力的でした。しかし、賃貸需要が低く、入居者を見つけるのに半年以上かかることもありました。さらに、築年数が古いため大規模修繕が必要となり、想定外の費用が発生しました。この経験から学んだのは、「利回りの高さに飛びつくのは危険」ということです。エリアの需要や修繕リスクをしっかり見極めることが重要です。
東京都心で購入した築5年の1Kマンションは、大成功を収めました。購入価格は2,500万円と高めでしたが、駅から徒歩3分の好立地で、月10万円の家賃設定でもすぐに入居者が決まりました。空室率は5%以下に抑えられ、収益が安定しています。
成功要因賃貸需要が高いエリアを選んだ。築年数が浅く、修繕リスクが低かった。家賃設定が市場相場に合っていた。マンション投資で成功するための行動指針
マンション投資は、長期的な資産形成や安定した収益を得る手段として、多くの魅力があります。一方で、リスクや不安も付きものです。「本当に投資して大丈夫なのか」「高い買い物だから失敗したらどうしよう」といった悩みを抱える方も少なくありません。
そんな時は、第三者の投資物件査定サービスを活用してみてはいかがでしょうか。たとえば、イエシルアドバイザーでは、不動産仲介経験10年以上のプロフェッショナルや宅地建物取引士などの資格を持つ専門家が、中立的な立場でアドバイスを行います。このような無料の診断・相談サービスを活用すれば、冷静で客観的な視点から投資判断をサポートしてもらえるため、自分に合った不動産投資をスタートする一助となるでしょう。
最後に、マンション投資は知識と準備が成功の鍵です。本コラムで得た情報をもとに、信頼できる専門家の力を借りながら、安心して第一歩を踏み出してください。リスクを最小限に抑えながら、資産を増やす楽しみをぜひ体験してみてください！
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