.jpg)
不動産を売買時に必要な主な費用として、
不動産会社に支払う「仲介手数料」というものがあります。
そもそもこの仲介手数料とは、何に対する費用なのでしょうか？
不動産会社が売主と買主の「仲人（なこうど）」となる
世の中には、不動産を買いたい人と売りたい人が混在しています。
これは、結婚したい男女の状況に似ています。
ただ、男女でも自分の好みに合う人はそう簡単には見つかりませんし、「不動産」という「動くことのない財産」であれば、なおのことです。そこで、「不動産会社」という仲人に依頼をして、自分に合った売主、買主を探してきてもらうのです。ただ、不動産会社もビジネスとして請け負っているので、成約となった場合は、手数料を得て利益を出さなければなりません。
この手数料が「仲介手数料」です。
つまり、仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主をうまく「結びつける」ことで、契約が成立したときに、不動産会社に対して「良い相手を紹介してくれてありがとう」、「契約手続きを無事行ってくれてありがとう」という意味で支払う手数料なのです。
仲介手数料の金額は？
仲介手数料の上限とは
不動産会社に支払う仲介手数料は、売買・賃貸ともにその「上限」が定められています。
＜売買の場合＞
-
200万円以下の部分… 5%+消費税
-
200万円を超え400万円以下の金額… 4%+消費税
-
400万円を超える金額… 3%+消費税
上記に当てはめて売却価格を分割して計算すると、例えば3,000万円の不動産を購入する場合は以下の計算になります。
-
200万円以下の部分… 11万円
-
200万円を超え400万円以下の金額… 8.8万円
-
400万円を超える金額… 85.8万円
そしてこれらを合計した105.6万円、これが売買における仲介手数料の上限金額となります。ただ、実務上はこんな面倒な計算をいちいちしていられないので、400万円を超える不動産の売買においては次のように計算します。
3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円
例えば、あなたが3,000万円の不動産を買う、もしくは売る場合は、105.6万円を上限として不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
＜賃貸の場合＞
賃貸の仲介手数料は、売買よりも単純明快です。
「家賃の1ヶ月分+消費税」が上限金額となります。
例えば、家賃が10万円であれば、11万円が仲介手数料の上限となります。なお、売買の取引のように双方から上限金額まで請求できるわけではなく、この上限金額を借主・貸主で折半した金額が一方に請求できる上限金額となります。
ただし、これには
例外規定があり、依頼者の事前の承諾があれば借主に100%負担させることも可能です。
そのため、多くの不動産会社が借主から家賃の1ヶ月分+消費税の仲介手数料を受領しています。
ちなみに「事前の承諾」とは、契約書の重要事項説明の最後の記名欄などに、「成約の際には、○○不動産に仲介手数料を○○円支払うことを承諾します」といった文言が書いてあるケースで、これに署名捺印した時点で「承諾があった」と解釈されるのが実態です。
賃貸の手数料で間違いやすいポイント
＜その1＞
仲介手数料は、あくまで「家賃の1ヶ月分」がベースです。
例えば「家賃10万円 管理費5,000円」という物件の場合、仲介手数料の計算に含められるのは10万円のみとなります。
賃貸の募集図面を見ていると、「10.5万円管理費込み」などの表示がされていることがありますが、このときの10.5万円に対して仲介手数料を計算すると、管理費まで含んでしまうことになるため上限金額を超えることになります。これに
気が付いてない不動産会社の担当もいますので、注意が必要です。
＜その２＞
上記のように、借主から承諾を得て仲介手数料1ヶ月分を受領してしまうと、貸主からは1円も得られない計算になります。ただ、実態としては、貸主からも概ね1ヶ月分を受領するケースが多くなっています。これは「仲介手数料」としてではなく「広告料」という名目で貸主に請求されているため、仲介手数料の上限をオーバーして不動産会社が請求しているわけではありません。
仲介手数料はいつ支払うのか
仲介手数料は、通常は売買であれば決済時（不動産引き渡しの際）、賃貸であれば契約時に支払います。
仲介手数料は値引きが可能なのか
最近は不動産会社の数が増えたため、お客さんを確保するために「仲介手数料」を値引きする不動産会社が増えてきました。
＜売買の場合＞
不動産売買における仲介手数料は、
賃貸に比べると値引きに融通が利きやすい傾向にあります。
特に売主と買主双方の仲介をすることで手数料の「二重取り」となるいわゆる「両手」取引となる場合は、一方を値引きしたとしても
他方から収入が確保できるので比較的値下げに応じる可能性があります。
例えば、買主が「この物件があと100万円安くなったら買う」と言っているときに売主側がこの値下げに渋っているような場合、不動産会社としてはこの契約を成立させるために「物件を100万円値引きすることは売主が了承しないのですが、当社の仲介手数料を少し値引きしますのでそれで買ってもらえませんか」というクロージングをするのです。
売買は動く金額が大きいため、多少の値引きをしたとしても、成約することを最優先に考える傾向にあります。
＜賃貸の場合＞
昨今では、
賃貸もお客さんの取り合い合戦になってきたため、「仲介手数料ゼロ」などという看板を掲げて営業している不動産会社が増えてきました。
そのため仲介手数料を取っている不動産会社も、それらの不動産会社にお客さんを取られそうになると仕方なく値引きするケースが出ています。
ちなみに、不動産会社が賃貸の仲介手数料ゼロ円でも営業できるのは、仲介手数料のほかにカギ交換費用、室内殺菌消毒費用、引っ越し会社の紹介料、火災保険の代理店報酬などの関連商品の売り上げや、貸主から得られる「広告料」などの収入があるからなのです。
不動産会社が増えた昨今、
同じ不動産を複数の不動産会社が同時に取り扱っているケースが多々あります。
このような場合は、同じ物件であっても不動産会社によって支払い総額が変わる可能性があるので、どの不動産会社に依頼するかは慎重に検討しましょう。
