マンション購入の注意点7つ！不動産営業が教える失敗しない方法

初めてマンションを購入すると決めたものの、できるだけ失敗したくないという方は多いと思います。 
失敗しないマンション購入のために一番大事なことは、フラットな立場の信頼できる専門家に相談することです。

本来その役割は、依頼する不動産業者の営業担当者なのですが、『本当に自分のためにアドバイスをしてくれているのか』と不安になる方も多いのではないでしょうか？
営業担当者の中には自社の利益を重視する人もいるので、必ずしもあなたにメリットがあるアドバイスをしてくれるわけではないのが実情です。

そんな不安が少しでもあれば、セカンドオピニオンを利用したいですよね。

ですが、セカンドオピニオンは誰にお願いするとよいのでしょうか？
できれば友人・知人でマンション取引経験の豊富な不動産会社や不動産鑑定士の人がいるとベストです。

友人というのがポイントで、その方が不動産業者の立場にいると、どうしても自社の利益を求めてしまうので、言えることと言えないことが出来てしまうためです。

不動産に詳しい友人がいらっしゃらない場合は、イエシルのアドバイザーサービスや無料セミナーをぜひご利用ください。
『最新の不動産市況と、価格への影響は？』
『不動産業界の裏側を踏まえた探し方のコツ』
『マンション選びのポイント』
などマンション購入で大事なことを無料で聞くことができるチャンスです。

お時間の都合上、イエシルのアドバイザーサービスやオンラインセミナーのご利用が難しい方のために、不動産営業歴16年目のKさんにお話を伺い、 マンションを購入するときに注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。
一人だけですぐに決断せず、不動産会社の営業担当者や周囲の信頼できる人としっかり相談の上、ご購入を検討ください。

地震大国の日本において常に意識しなければならないのが、地震や洪水などが発生したときの災害リスクです。
「現に物件探しにおいてきちんと災害リスクを調査できている人は少ない」と、Kさんはいいます。
一生の買い物になることも多い物件購入においては、立地や内装はもちろんのこと、いつ起こるかわからない災害に対しても、安心できる物件を選びたいものです。

■物件の災害リスクはどうやって確認する？

現在、全国の災害リスクは、各自治体がハザードマップというものを公開していますので、一般の方でも閲覧することができます。

また、物件の売買契約前の重要事項説明において、不動産会社から渡される書類に地域のハザードマップなどがあるので、そちらで災害リスクを確認することも可能です。

イエシルでは上記の災害リスク情報を物件ごとに確認することが可能です。東京、神奈川、千葉、埼玉エリアの物件の災害リスク情報をすぐに確認することができるので、物件探しのときに活用できるツールの1つです。

▶イエシルトップページから、マンション名や駅名などで検索することができます。

災害リスクの中で特に注意すべき点2つ

1. 耐震基準

住居の様々な基準値の中で、耐震基準という値はどの災害項目にも影響してきます。 

耐震基準が刷新されたのが1981年6月1日となり、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。一定の耐震基準を満たしているという意味では安心かもしれません。

2. 高い海抜の部屋かどうか

洪水や津波などの水害リスクを考えると、海抜の高い部屋を選ぶことも、重要な点といえるでしょう。 同じマンションでも、より階数が上の部屋を選ぶことは、水害リスク対策にもなります。

“マンションを購入する人でも、正しい資金計画の立て方を知らない方は多いです。”（Kさん）

■マンション購入に失敗したくないなら「資金の現状把握」に注意

とはいえ、自分で現状把握して、未来のお金の予測をするのは難しいです。ライフプランニングの専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談したあとに、不動産の選定をするのもおすすめです。

イエシルにはFPの資格を持つアドバイザーも在籍していますので、購入予算の立て方についても相談できます。

■住宅ローンは加入タイミングを間違えると損をする？

1. 住宅ローンの審査において判断材料とされる要素の中に、勤続年数があります。支払い能力の安定性が期待されることから、勤続年数が一定以上長ければ金利が安く設定されるのです。
   
   

ということは、転職を考えている方の場合は、転職前日と転職翌日では金利が大きく変わることもあり得ます。転職を検討していて、より低い金利で住宅ローンを組みたい場合は、転職前の勤続年数が長い段階で住宅ローンを組むことをおすすめします。

他にも知っておきたいのが、「住宅ローン減税」。住宅ローンを利用して住宅の取得をした場合、最大13年間（既存住宅の場合は10年間）、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。2022年の税制改正で、住宅の省エネ性能の度合いによって控除の限度額に違いが発生するようになりました。このような制度の変更情報もキャッチし、減税の適応になる物件を選ぶようにするなどして活用していきましょう。

参考資料：国土交通省　住宅ローン減税について

■実際に、初期費用っていくらかかるの？

• 新築マンション：物件価格の3~5%
• 中古マンション：物件価格の6~8%

“一昔前までは市場価格は不動産業界の人しか把握しにくい、不透明なものでした。しかし、今では市場価格が透明化されつつあります。”（Kさん）

物件の価格は時代の流れや市場の動きの中で変わっていきます。具体的に、物件の価格はどうやって決められているのでしょうか。

■物件の価格を決める3要素とは

• 市場性

• 費用性

• 収益性

■その情報ってどこで手に入るの？

実際に不動産屋さんに聞いてみるのもよいでしょう。不動産会社しかアクセスができないサイトから取引事例を元に市場価格を算出することは可能です。また、現在では様々なサイトで物件の市場価格が掲載されています。

• 地域の相場を知るならウチノカチ
• マンションの各部屋の参考相場価格が知りたいならイエシル

※『イエシルアドバイザーサービス』では、市場性や費用性を不動産会社から聞き出す方法をお伝えできます。

“購入時に資産価値を気にする人が、年々増えているって知ってましたか？”（Kさん）

こういった話題は自分には関係ないと思う方も多いかもしれませんが、実は資産価値を気にする人は年々増えています。今は「ずっとここに住む！」と思っていても、ライフスタイルの変化に合わせて、将来引っ越す可能性もあります。そのとき、この物件はいくらくらいで売れるのか、資産価値がとても重要になってくるのです。

■資産価値ってなにで決まるの？

■価値が下がりにくいマンションの選び方！

中古物件に関しては、ゴミ出しの状況、駐輪場が荒れてないかなどは自分の目で見て確かめてみるといいですね。

詳しくは、あなた自身でチェックできる5つのポイントを「6.実は、住環境・管理体制が悪いと売却時に損します」で解説しています。

また、知らない人が多いのですが管理組合がきちんと運営されているかも重要です。
これは、不動産仲介会社にお願いすると管理会社に問い合わせをしてくれます。

定期借地権付きマンションのメリット・デメリットについてはこちらの記事で詳しく解説されています。あわせてご確認ください。

参考：定期借地権付きマンションを買うと後悔する？実際に買った人に聞いたメリット・デメリット｜マネーFix

■リノベーションには細心の注意を

特に水回りに大きなリノベーションをしてしまうと、配管が複雑になり劣化を進める原因になる可能性があります。また個人の好みもあるので売却しようとした時、買い手がつかなくなるかもしれません。

“売買の要となる不動産屋選びに関しても、案外皆さんの盲点となっている気がします”（Kさん）

みなさんは不動産屋をしっかり選んでいますか？

■そもそも、新築と中古では購入方法が異なる

金銭面に関して双方を比較した場合にも、仲介手数料が発生しない新築マンションと物件価格を抑えられる中古マンション、といったように双方にメリットを挙げることができます。

皆さんのマンション購入の目的やライフスタイルに合わせ、選択するのが一番です。

■マンション購入の窓口となる不動産屋は、中古・新築で異なる

新築の場合の窓口は、売主であるディベロッパーやその委託を受けた販売代理店。中古マンションは多くの場合は不動産仲介業者です。一口で " 不動産屋 " といっても、新築を選ぶか中古を選ぶかによってその窓口が異なります。

中古マンションの購入を検討されている方は仲介会社と買い手の関係を理解し、注意しておく必要があるでしょう。
仲介会社と買い手との関係について詳しく調べたい方は、マンション購入における仲介会社との注意点をみるとよくわかります。
※イエシルのアドバイザーサービスでは、仲介会社の選び方もお伝えしています。

■中古マンション購入の窓口、仲介業者は情報量とサービスの質で選びましょう！

※元付業者： 売主から物件売却を依頼された仲介業者

“マンション周辺の環境と管理体制について調べないと、マンションの価値にも影響するって知ってましたか？”（Kさん）

マンションの価値を左右する大きな要因に、周辺のエリアの状況とマンション自体の新しさがあります。管理体制が悪かったり、周囲の環境が悪いと、マンションの資産価値は下がってしまいがちです。

しかし、不動産会社やネットも完全に情報を把握している訳ではありません。周辺環境や管理体制をチェックする場合、自ら足を運び、自分の目で確認するしかありません。

●ここをみれば大丈夫！抑えるべき5つのポイント

・駐輪場/駐車場/ゴミ置き場がキレイに整理されているか

エントランスなどのパッと見える部分より、裏側の見えない部分を確認したほうが、管理体制がしっかりしているかがわかりやすいです。

・マンションにはどんな住人が住んでいるか？

住人を見ると、自分にあったマンションなのか想像つきやすいです。不動産会社に過去どのような人と契約したかを確認してみると、教えてくれることもあるかもしれません。

・治安はよいか/軽犯罪は起きてないか？

警視庁が運営している犯罪情報マップで軽犯罪の情報を丁目単位で調べることができます。実際に夜に足を運んで、自分の目で雰囲気を確かめることも大事です。

・どの学校に通うエリアか？（子供がいる場合）

お子さんがいる場合はどの学校に通うことになるかも気になるかと思います。イエシルでは、マンション名を検索すると、学校の区分や徒歩でかかる時間がわかります。

・駅やコンビニへのアクセスは近いかどうか

マンションの立地に注意せずに失敗したケースもよくあります。実際に歩いてみて、確認したほうがよいでしょう。

内見チェックリストは本記事の最後にご用意しております。ぜひご活用ください。

意外にも、内見をするときに忘れがちなのは、メジャーです。家具を買うためにもう一度足を運んだり、今持ってる家具が入らなかったりするのはよくあります。後悔のないように、測れる場所は全て測ってしまっても損はないでしょう。

家族暮らしの場合、マンションの間取りにも注意すべきです。

普段気にしないことも考慮しなければならず、意外とややこしくて大変だと感じた方もいるかもしれません。

人生で大きい買い物になりますので、最低限のチェックや知識を獲得することおすすめします。

意外と見落としがちな災害リスクや物件の適正価格に関しては、近年ではwebサービスの発達により随分アクセスしやすくなりました。

参考：マンション購入の注意点とは？後悔しないためのポイントまとめ｜住まいサーフィン

また、マンション購入時の初期費用や資産価値の変動については、基礎的なところではありますがしっかりと押さえておきたいポイントです。

加えて、業者の選定方法や住宅ローンの加入についても、知っているだけでトクするかもしれないポイントがあります。

今回挙げたのはあくまで評価対象になり得る事項でしかありません。気になる点は注意しつつ、気にならない点は無視してしまっても大丈夫です。
何より納得感のあるマンション購入にすることが大切なので、ご自身で必要な要素をピックアップしながら選択していきましょう。

今回の話についてより詳しいことを聞きたい、結局なにから始めればいいのか知りたい方は、『イエシルのアドバイザーサービス』をご利用ください。

オンラインでご自宅にいながら相談できます。

不動産アドバイザーは全員が不動産営業歴10年以上の有資格者です。
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※2022年12月集計

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