マンションは管理を買え！の真相に迫る。

マンション、特に中古マンションを購入する際に大きな関心事として挙がるのが、「マンション管理」です。マンション管理はマンションの寿命を左右する非常に重要な事です。

マンション購入をお考えの方の中には「マンションは管理を買え！」という言葉を聞いた事があるのではないでしょうか？

今回の記事ではそんなマンション管理を買え！という言葉の意味と真相に迫ると共に、注意しておきたいマンション管理状況のポイント、管理会社の良し悪しを見極めるポイントなどについてを紹介していきます。今後中古マンションを購入することを検討している人にはおススメの記事です。

マンションは管理を買え！という言葉はマンション購入の際にしばしば聞く事があるフレーズでしょう。人気が高い中古マンションというのは、管理が行き届いたマンションです。そして管理が行き届いたマンションの資産価値は当然、管理ができていないものよりも高いです。

マンションを購入する際に、購入基準となるものは"駅からの距離、築年数、治安、防災、間取り"など様々な項目から判断します。ですが、管理状況というのは中々見えてこない情報です。

マンションは管理を買え！という言葉は、表に出てこない管理状況をしっかりと確認しておく事を説くような言葉なのです。この記事では、注意しておきたいマンション管理の状況や、契約しているマンション管理会社で注意しておきたいいくつかの項目についてを紹介していきます。

マンション管理がずさんだと、資産価値が減少してしまいますが、そうなってしまわないようにいくつか確認しておきたい項目を４つ紹介します。

注意点①設備管理状況

マンションの中には給排水設備が備わっています。給排水設備は貯水タンク、排水槽など給排水を行うための設備です。そんな給排水設備の寿命は一般的に20年とされています。

定期的に管理を行わないと、劣化によって水漏れが発生し、「爆裂現象」を生じてしまう可能性があるのです。爆裂現象とは水漏れが膨張した鉄筋がコンクリートの中の鉄筋を腐食させ、膨張した鉄筋がコンクリートを押し出す現象です。

もし爆裂現象が起こると、給排水が断絶する可能性があります。マンション管理組合が積み立てた修繕費用で追加の防水工事をしなければならないので十分に注意が必要です。

爆裂現象を起こさないためには定期的な給排水設備の管理・メンテナンスを管理会社に委託しておかないといけません。大まかな目安は年間4回とされています。

注意点②共用部分の清掃状況

エントランスやエレベーターなどの共用部分があります。共用部分が汚い場合、ごみ置きなどのルールがない状態は資産価値を間接的に下げる原因となります。

細かいところでは、植栽の手入れがされていないことも同様です。こうした状態があると、空室率が上がる傾向にあるようですし、資産価値を下げてしまう要因にもなります。

このような衛生上の問題が起きないようにマンション管理組合で管理規約を確認したり、維持修繕計画を作成し実行する事が求められます。

注意点③”内部紛争”状況

マンション管理組合の中にマンション運営に対する意欲の高い人がいる事があります。ただ、全員が意識が高いかというとそうではありません。「管理会社と癒着しているのでは」と勘ぐられることもあります。

マンション管理に関する相談を受付ている公益財団法人マンション管理センターによると、相談内容のうち7%が内部紛争に関するものとのことです。具体的な紛争としては理事と理事長の紛争などが起きているようです。

内部紛争が恒常的に発生していると、マンション管理がずさんになってしまい、最悪資産価値を減少させてしまう可能性さえあります。

内部紛争を防ぐためには、第三者の視点を入れる事が中立性の観点から重要です。中立的な立場からアドバイスをするコンサルタントを入れることは対策しているマンション管理組合もあります。とは言っても、海外では主流ですが日本ではまだまだです。

そのような管理体制を構築しているマンションであれば内部紛争はおきにくくなっていると評価することも可能です。

マンション管理は共同でマンション運営について議論をするマンション管理組合を中心に行われます。マンション管理組合のお仕事や役割についてを次に紹介していきます。

マンション管理組合のお仕事・役割

マンション管理組合のお仕事は大まかに、「専有部」「ハード面」と「ソフト面」で構成されています。マンション管理組合のお仕事のそれぞれは以下のようになります。

先ほどみたように、マンション管理組合が中心となり、ハード面とソフト面でマンション管理を計画し、行います。仮に中古マンションを購入した場合、自動的に管理組合に所属しマンションという財産を共同で管理していきます。

ただ、往往にしてマンション管理組合が給排水設備や電気設備の点検を行うほどの知識と技術があるわけではありません。そこでマンション管理をマンション管理会社に委託することがあります。簡単にマンション管理組合とマンション管理会社の関係を示すと下の図のようになります。

実際に中古マンションを購入した場合、マンション管理会社はどうやって選ぶのかが気になる方はいらっしゃるでしょう。そこで、マンション管理会社を選ぶポイントをいくつか紹介します。

ポイント①マンション管理会社が”大手”か”地元中小”か

マンション管理会社にも大手企業と地域に根差した中小企業があります。それぞれ選択するメリット・デメリットがあります。それぞれのメリットとデメリットをまとめたものが以下の表になります。

選択する管理会社が大手か地元中小かどうかによってそれぞれメリットとデメリットが異なることがわかります。大手マンション管理会社の場合、管理戸数が多く実績が豊富ですが、客付けを仲介会社に委託することが多いので入居者の情報が書面でしかわかりません。管理方法に関しては、最新技術を活用した管理方法を取ることがあります。

一方の地元中小企業では地域に根差した入居付けを行ってくれますし、距離感が近いの中小マンション管理会社の特徴です。そうはいっても予算の都合上、最新のマンション管理技術が行われなかったり、業務効率が悪いことがデメリットとして挙がります。

ポイント②マンション管理会社の担当者が信頼できるか

マンション管理会社に委託する際には、マンション管理会社の担当者が話を聴いてくれます。その担当者が”信頼できるかどうか”もマンション管理会社を選ぶポイントの一つです。

担当者が信頼できるかどうかを判断する基準としては、”担当者の担当戸数が適切な範囲か”、”顧客志向で提案してくれるか”、”宅地建物取引士資格を保有・勉強しているか”、”不動産経営管理士資格を保有・勉強しているか”といったことに注意するとよいでしょう。

ポイント③リスクマネジメントを提案してくれるか

マンションにおいて規制変更、災害、犯罪、訴訟などといった”リスク”とされる要素は多分に存在しています。マンション購入者がマンション管理会社を選ぶ際のポイントの一つとして、これらのようなリスクをあらかじめ対策しており、リスク発生時に対応してくれる会社かどうかについても重要なポイントです。

具体的には、”訴訟問題発生時に相談できる弁護士がいるかどうか”、”入居者の高齢化に対する対応策を提案してくれるか”、”節税プランを提案してくれるか”、”相続争いに強い弁護士がいるかどうか”、”入居者加入保険の更新率が高いかどうか”等といった点が挙げられます。

以上のように、マンションの資産価値に関係してくるマンションの管理状況についてを紹介してきました。

マンションの管理状況で注意すべきポイント、契約しているマンション管理会社の評価基準などは知っておくと良いでしょう。

マンション購入時にはマンション管理状況を知る事は難しい場合があるでしょう。そうした時にプロのアドバイザーに相談してみると、不明点などが解決されるはずです。

IESHILでもアドバイザーによるマンション購入アドバイスを行なっていますので、ぜひご利用くださいませ。