売却による利益である「譲渡所得」には計算式があり、特例にもさまざまな種類があります。マンション売却で確定申告が必要になるケース、譲渡所得の計算方法、確定申告の時期や必要書類・添付書類・申請の手順などを解説します。
更新日:2023年08月28日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL(イエシル)が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
イエーナちゃんとマンションボーイのシュールな掛け合い…YouTubeで公開中です
本記事では、マンション売却で確定申告が必要になるケース、譲渡所得の計算方法、確定申告の時期や必要書類・添付書類・申請の手順などを解説していきます。
マンション売却とは関係なく医療費控除・雑損控除・寄付金控除などがあり、申告することで税金が還付される方も確定申告が必要です。
マンションなど不動産を売却して利益が出た際には、給与所得など他の所得と分けて課税します。
マイホームを売却した際には、一定の要件を満たすと以下の特例・制度を利用できます。まずは売却益が生じたケースで見ていきましょう。
特例・制度 | 3000万円の特別控除 |
軽減税率 |
買い換えの特例 |
内容 |
譲渡益から3,000万円を控除できる |
税率が以下のとおりになる ・6,000万円以下の譲渡所得金額×14% ・6,000万円超の譲渡所得金額×20% |
・売却したマンションの価額≦買い換えた住宅の価額の場合は譲渡がなかったものとされ、課税が繰り延べられる ・売却したマンションの価額>買い換えた住宅の価額の場合は売却した年に譲渡益への課税は行われない。 買い換えたマイホームを将来譲渡する時まで譲渡益に対する課税が繰り延べられる |
要件 |
|
|
|
他の特例との併用 |
軽減税率と併用できる |
3,000万円の特別控除と併用可能 |
認定長期優良住宅の新規取得の特別控除と併用できる |
適用期限 |
無し |
無し |
2023年12月31日までに旧居を売却した |
売却(譲渡)により損失が出た時にも、一定の要件を満たすと特例を利用できます。
特例・制度 | 譲渡損失の繰り越し控除 (買い換え) |
譲渡損失の繰り越し控除 (ローン未返済) |
内容 |
|
|
要件 |
|
|
他の特例との併用 |
住宅ローン控除と併用可能 |
住宅ローン控除と併用可能 |
適用期限 |
2023年12月31日までに旧居を売却した |
2023年12月31日までに旧居を売却した |
上記の特例・制度を利用したい方は、確定申告を行います。
マンションを売却し、新たに住宅を購入し住宅ローン控除を利用したい方は確定申告が必須です。
確定申告は、基本的にマンションを売却した年の翌年2月16日~3月15日に行います。
確定申告には①税務署に書類を持参して申告、②確定申告署などを税務署に郵送する、③e-Taxで電子申告という3つの方法があります。マンション売却で確定申をする場合に必要となる書類は以下のとおりです。
e-Taxの場合は電子申告ですので、国税局のホームページから取得する書類は不要です。しかし添付書類が必要となります。
必要書類 | 取得方法 | 電子申告の場合 |
確定申告書・第1表、第2表 |
国税局の確定申告特集ホームページ |
不要 |
確定申告書・第3表(分離課税用) |
国税局の確定申告特集ホームページ |
不要 |
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) 【土地・建物用】 |
国税局の確定申告特集ホームページ |
不要 |
売買に必要な費用の領収書 |
不動産会社に支払った仲介手数料・印紙税・リフォーム費用など 支払った企業・機関などから交付を受ける |
必要 |
特例を受けるために必要な書類 |
下図参照 |
出典:国税庁「2022年分 所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き 特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類」
取得費は「取得のために直接かかった費用―取得後の設備費+改良費―マンションの減価償却費相当額」で計算します。取得費が不明の場合は売却による収入金額の5%を取得費とすることができ、5%未満の場合でも5%で計上できます。
確定申告に必要となる書類・添付書類を集めます。
確定申告書(第1表~第3表)・譲渡所得の内訳書は国税局の確定申告特集ホームページから取得できます。確定申告書第1表・2表は全ての所得や控除などを記入したもの、第3表は譲渡所得(分離課税)を申告するための用紙です。譲渡所得税を計算し、記入します。
まずは領収書や売買契約書などを参考に譲渡所得税の内訳書を作成します。
次に確定申告書第1表の収入金額等と所得金額等を書きます。下記は給与所得者の例です。
出典:国税庁「確定申告書等の様式・手引き等・2022年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分」
出典:国税庁「確定申告書等の様式・手引き等・2022年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分」
出典:国税庁「確定申告書等の様式・手引き等・2022年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分」
出典:国税庁「確定申告書等の様式・手引き等・2022年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分」
申告書などが完成したら、申告期限内に必要書類・添付書類を管轄の税務署に持参または郵送します。
e-Taxでの電子申告も可能です。
ただし、添付書類はアップロードできるものとできないもの がありアップロードできないものは税務署に郵送します。
IESHILコラムとは、不動産物件情報に関連してコラム等の関連情報も提供する付随サービスです。
ご利用により、IESHIL利用規約が適用されますので、規約のご確認をお願い致します。