アドバイザーサービス体験記　その1【いずれは買うつもりなんだけど・・・今買ったほうがいいのか？待つべきか？】

不動産の売買の詳しい専任アドバイザーが、お客様のご要望を面談でしっかりとヒアリングし、ご要望に添う不動産会社をご紹介する完全無料のサービスです。

「マンション買いたいけど何から始めたらいいの？」
「絶対に後悔したくないけど気をつけるポイントは？」
「1回問い合わせをしたら不動産会社の営業ってしつこそう・・・」
「値下がりしないマンションの条件が知りたい！」
「なるべく高く売りたいんだけどコツを教えてほしい」

など、マンションの売買を考えた時に、専門家の意見を欲しいと思ったことはありませんか？

不動産の売買は投資家でもない限りは人生で何回も経験できるものではありません。
また、1回の取引額も高額になることから絶対に失敗をしたくないと思っている方は多いのではないでしょうか。
大きな決断をする前に専門家の意見を聞きたいという方にはこちらのアドバイザーサービスをおすすめいたします。

アドバイザーに相談してみる

今回は先日アドバイザーサービスを実際に受けられた酒田様(仮名)ご夫妻のケースをご紹介いたします。

お二人（ご主人（35）奥様（31））は昨年ご結婚をされて、現在は都内の賃貸マンションに二人でお住まいです。
ご結婚を機にマンションの購入を検討しはじめましたが、
東京オリンピック効果の不動産バブルや、住宅ローン金利の動向などから、
そもそも今が買い時なのか、もう少し待った方がいいのかお悩みでした。

アドバイザー：本日はありがとうございます。マンションのご購入をお考えですか？？

ご主人：はい、マンションを買ってもいいかなと思ってはいるのですが、今は金利は低いけど価格は高いから買って損はないのか悩んでいます。
専門家の意見として今買ったほうがいいと思います？それとも待ったほうがいいと思います？

アドバイザー：例えば1、2年くらい待ったほうがいいのかなとか、それとも別に今買ってもいいのかはどうお考えでしょうか？

奥様：いいのがあれば別に今買っちゃってもいいんじゃないかなって思ってます。

アドバイザー：わかりました。
より安く買うなら東京オリンピック後3年くらい待った方が価格は落ち着くと思われます。
しかし、それでは7年後になりますし、早く買えばそれだけ住宅ローンの返済も早めに終わります。この7年はおそらくライフタイミング的にも色々変化がある期間になると思いますし、住みたい環境で家族と過ごすその7年は戻ってはきません。

投資目的で購入を考えている方でしたら別ですが、ご夫妻の場合は自分たちが実際に住むマンションをお探しだと思います。そしてそういった購入目的の場合にはライフタイミングが最も大きく関わってきます。

例えばわたしは子供の小学校の入学に合わせて通学や治安を優先した場所にマンションを購入して引っ越しました。価格的には高騰していた時期でしたが、子供が成長していくその数年は社会動向に関係なく私たちにとっても子供にとっても今しかないので、そこに投資をしたことを全く後悔していません。

ですので、買いどきかどうかはその方それぞれで異なり、ご結婚や出産などライフタイミングによってご購入を検討された時が結局その方にとっては一番の買い時と言えると思います。

ご主人：確かにそうですね。
今の人生のタイミングは今しかないですもんね。
自分たちにとってはこの時がベストタイミングだったと思えば確かに後悔はないですね。

アドバイザー：そうなんですよね。
また、今でしたら金利がこの数十年で見ても例がない低水準なので、外的要因を考えてもタイミングとしては決して悪くないと思いますよ。

ご主人：転職したばかりなんですけど住宅ローンって組めますか？

アドバイザー：転職してどれくらいですか？

ご主人：今二年目ですね。

アドバイザー：転職先は上場企業ですか？

ご主人：いえ、違います。

アドバイザー：それでしたら転職後3年必要な可能性があります。ただ、地方銀行などでは1年目からローンが組めるところも沢山あります。
また、不動産会社の特色によってもローン付けが強いところ弱いところがあります。
銀行にコネクションがあったり、普段から繋がりが深い不動産会社ですとローンが組みやすかったりします。転職直後などでご不安がある場合には、銀行とコネクションがあってローンに強い会社をご紹介いたします。
不安のある場合は具体的に物件が決まっていなくても先に住宅ローンの審査を申し込んでおくといいですよ。1社通過すれば、もしかしたらローンが組めないかもという不安もなくなりますし、これくらいなら借りられるという具体的な金額の目安もつきます。

よくあるのですが、欲しい物件がやっと決まって申し込んだのに他の買い主とバッティングしてしまった場合ですね、こういった時にも既に住宅ローンの審査が通過していれば売り主も優先的に販売してくれます。

ご主人：探している段階で買えるマンションの金額のリミットが明確にわかるのはいいですね。
奥様：せっかく気に入ったマンションを見つけたのに、その後でローンの上限過ぎてて買えないとかショックだよね。先に知っておいたほうがいいね。

あなたにあった住宅ローンを相談してみる

奥様：中古と新築でも迷っているのですが、どっちがオススメですか？

アドバイザー：もちろん新築も中古もそれぞれメリットとデメリットがあります。
マンションは建築後、最初の10年が1番値下がり率が大きく、資産価値が一気に下がります。
例えば最初の10年は4,000万円くらいの物件だと500万円くらい下がって3,500万円くらいになります。でもその後は30年でも約200万円くらいしか下がらない計算になります。

どうしても新築にこだわりがあるんですという場合を除いては、新築を買うならまずは一生住む可能性がある程度あること、そしてお金に余裕がある場合にした方がいいですね。

ご主人：住み替えはしそうだよね・・・
奥様：たしかに一生住むイメージはあんまりないよね。

アドバイザー：また、駅から近いような利便性のよいエリアは都内だと十分に開発が進んでいるので、新築の分譲マンションはそうそう市場に出てきません。なので新築物件で探すとなるとどうしてもある程度は郊外になることを覚悟しておいた方がいいです。その場合はほぼ毎日車に乗る生活になることも想定しておいた方がよいでしょう。
月々のローン返済以外に駐車場代がかかることも理解しておかないと、毎月の支出が思った以上に増えてしまうようなことになってしまいます。

お二人はご実家はごどちらですか？

ご主人・奥様：埼玉と栃木です。

アドバイザー：どちらも地方の方の場合は、一生東京に住むというよりはライフステージに合わせて住み替えをするケースが多いです。
将来家族プランによって住替えをする可能性が高い、かつ23区内で駅近がいいというような場合には中古マンションの方がオススメですよ。

ご主人：中古マンションにするとしたら築年数ってどれくらいのが一番お得ですか？

アドバイザー：適正な築年数を考えるにあたって、まず、マンションの資産価値の捉え方からご説明させてください。
マンションも戸建てもどちらも建物持分と土地持分というのがあって、建物の価値は新築で建てた時が一番高くてその日から減価償却をはじめます。建物はずっと下がるのですが、土地持分は償却しないので最終的にはその分は価格としては残るというイメージになります。マンションって現物資産なのですが、ちょっと特殊で金融資産になるんですね。
金融資産って株とか外貨と同じで、ニュースで乱高下する商品になります。
なのでオリンピックが決まると価格って上がったり、地震が起きると下がったりと、乱高下します。それはリスクでもあるので、そこは理解して購入されたほうがいいかなと思います。

マンションの減価償却のラインはこういう風になります。最初は値下がり率が早いですね。
10年を過ぎたあたりから段々と緩やかになり、最後はあまり下がらなくなります。
このグラフでいくと、金融機関上の計算では例えば築30年のRCのものを買ったら17年のローンが組めるということになり、築47年のものを買ったらローンが0年ということになるので現金で買ってくださいという理論になります。
だからこそ日本では新築が流通しやすく、住み替えをしようという概念が低い現象となります。理由は銀行がお金を貸さないからです。

そしてこの考え方は中古マンションの見つけ方のポイントとなります。

ご主人：なるほど

アドバイザー：このように築年数によって組める住宅ローンの期間が変わってきますので、ご準備できる頭金の金額と将来の住み替えプランによって、選んでくる築年数が変わるイメージですね。お子様が小さいうちは学校施設が充実していたり治安がよいところに住んで、巣立ったら狭いところに引っ越したりとかですね。
それによって選ぶ築年数が変わってくるということになります。

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